Los defectos constructivos o de construcción son aquellos que aparecen en la vivienda tras su entrega a los propietarios.
Los tres tipos de defectos constructivos son los siguientes:
- Defectos de remate y acabado: son vicios constructivos de fácil solución técnica y, por lo general, bajo coste de reparación.
- Defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad: son defectos que suelen aparecer meses después de finalizada la obra y al contrario que en el caso de los defectos de terminación los daños referentes a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad de la construcción suelen conllevar una costosa reparación. Algunos de estos defectos son:
- Goteras, Humedades y Filtraciones de Agua.
- Deficiente insonorización acústica.
- Deficiente aislamiento térmico.
- Defectuosa red de saneamiento que produce atrancos, olores, filtraciones, humedades y en algunos casos inundaciones.
- Deficiente funcionamiento de las instalaciones del inmueble, de aire acondicionado, de calefacción, de ascensores, calderas, chimeneas, eléctricas, telecomunicaciones…
- Incumplimiento de la Normativa Urbanística en relación con los servicios e instalaciones del inmueble, iluminación, normativas de garaje, de instalaciones, de seguridad contra incendios, de accesos…
- Entrega de plazas de aparcamiento demasiado pequeñas, de difícil accesibilidad, con imposibilidad o dificultada de maniobrar, rampas con demasiada pendiente...
3. Defectos estructurales: este tipo de defectos son poco comunes en la actualidad y para que tengan que tener esta consideración tienen que afectar a un elemento estructural y comprometer la resistencia mecánica o estabilidad del edificio. Algunos de estos defectos son:
- Fisuras y Grietas (de asentamiento, por falta de juntas de dilatación, en falsos techos, paredes, muros, suelos, fachadas…).
- Defectos estructurales y del suelo
- Deficientes cálculos estructurales en forjados, vigas, pilares o muros de carga que pueden comprometer la estabilidad del edificio
- Responsabilidades de los agentes de la edificación:
- El promotor, aunque no construya, responde, junto a otros agentes, por los daños producidos por vicios o defectos de construcción. Igual responsabilidad tiene la figura del gestor de cooperativas y comunidades de propietarios.
- El constructor responde de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de su negligencia, falta de capacidad profesional o técnica, así como de los daños causados por las empresas subcontratadas en la obra.
- El arquitecto responde de los daños que se deriven de la insuficiencia, inexactitud o idoneidad del proyecto.
- El arquitecto técnico o aparejador es responsable de la exactitud del certificado final de obras. Igualmente, es responsable de las imperfecciones del proyecto, aunque no haya sido elaborado por él.
- Duración de las garantías
La legislación vigente (art. 17 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la edificación) establece tres plazos de responsabilidad, en función del tipo de deficiencias que presente la vivienda:
- Diez años, por deficiencias en la estructura: vicios o defectos constructivos que afecten a los elementos estructurales del edificio (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga).
- Tres años, por defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio.
- Un año, sólo exigible al constructor, por los defectos de terminación o acabado de las obras.
- Plazos para reclamar
Si el daño se manifiesta dentro de dichos plazos de garantía, el perjudicado tendrá dos años para reclamar. Dicho plazo lo es de prescripción (no de caducidad), por lo que puede interrumpirse (artículo 1973 Código Civil), contándose de nuevo y no por lo que restara.
Los dos años se computan desde que se produzcan los daños y no desde que venza el plazo de garantía, por lo que se puede dar el caso que la acción para reclamar haya prescrito antes del vencimiento del plazo de garantía.
Por tanto, el agente demandado podrá oponer la prescripción de la acción si demuestra que el perjudicado tuvo conocimiento de los daños con una antelación superior a los dos años, salvo que hubiera mediado una causa interruptiva de la prescripción.
En el caso de daños continuados, el plazo para reclamar no comenzará a computarse hasta que cese el hecho motivador del daño.
La responsabilidad que se puede exigir es la siguiente:
- Si la vivienda adquirida es de nueva construcción o tiene menos de diez años, pueden estar aún vigentes los plazos de tres y diez años que establece la Ley de Ordenación de la Edificación.
En este caso, el actual propietario conserva los mismos derechos que el primer propietario y puede reclamar responsabilidades al promotor, constructor, arquitecto y aparejador por los desperfectos estructurales que presente la vivienda.
