MORATORIA HIPOTECARIA POR ESTADO DE ALARMA

Se trata de una medida que ha adoptado el gobierno como consecuencia del estado de alarma decretado por la crisis sanitaria producida por la pandemia del COVID-19  y que sufre duramente nuestro país. Esta medida tiene como objetivo ayudar a las familias con el gasto que supone el pago de las cuotas de hipoteca.

¿En qué consiste la moratoria de la hipoteca?

Básicamente es la posibilidad de aplazar los pagos de la hipoteca durante un período de tiempo. En el caso de la moratoria aprobada por el Gobierno, ese plazo será de un mes.

¿Qué requisitos hay que cumplir para obtener la moratoria hipotecaria por coronavirus?

Esta moratoria de hipotecas por el COVID-19 está recogida en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, y está prevista exclusivamente para deudores en situación de vulnerabilidad. No se trata de una moratoria general, sino para trabajadores o autónomos que tengan una hipoteca sobre su primera vivienda y se encuentren dentro de determinados parámetros económicos y familiares.

Los requisitos que se deben cumplir para poder acogerse a esta moratoria de hipotecas por coronavirus vienen determinados concretamente en el artículo 9 del referido Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y que se sintetizan a continuación:

  • Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.
  • Que los ingresos de los miembros de la unidad familiar no superen, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). Este límite se incrementará en 0,1 veces por cada hijo a cargo (o en 0,15 veces si la unidad familiar es monoparental) o por cada persona mayor de 65 años que sea miembro de la unidad familiar. El límite subirá a cuatro veces el IPREM si la familia tiene un miembro con discapacidad superior al 33%, dependencia o enfermedad que le incapacite, o a cinco veces el IPREM si la persona a cargo tiene parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, entre otros supuestos.
  • Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, representen el 35% (o más) de los ingresos netos de todos los miembros de la unidad familiar.
  • Que se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas de la unidad familiar como consecuencia de la emergencia sanitaria, lo que pasará por uno de estos supuestos:

1. Que el esfuerzo que supone la carga hipotecaria en los ingresos del hogar se haya multiplicado, al menos, por 1,3.

2. Que se haya producido una caída sustancial de las ventas (al menos del 40%).

¿Dónde y cómo se solicita la moratoria de hipotecas por coronavirus?

Para pedir esta moratoria el interesado debe dirigirse al banco o entidad de crédito con el que tiene suscrita la hipoteca, y presentar la correspondiente solicitud a la que tendrá que acompañar  una serie de documentos que certifiquen que cumple con los requisitos previstos en el artículo 11 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, y que pasamos a detallar a continuación:

  • Si el interesado se ha quedado en paro, tendrá que aportar un certificado de la entidad que gestione las prestaciones y en donde se indique cuánto se cobra mensualmente.
  • Si el interesado es un trabajador por cuenta propia (un autónomo), se aportará un certificado de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria –o el órgano competente en cada comunidad- que indique el cese de la actividad.
  • Para indicar el número de personas que viven en el hogar familiar (y sus particularidades)  se deberá presentar el libro de familia (o documento que acredite la condición de pareja de hecho …), el certificado de empadronamiento de cada persona y la declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad en caso de que fuera necesario.
  • Para acreditar la titularidad de la vivienda, se aportará una nota simple de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar, y las escrituras públicas (notariales) de compraventa y de la hipoteca.
  • Una declaración del interesado en la que se certifique que se cumplen con todos los requisitos que impone la ley.

Presentada la solicitud de moratoria hipotecaria por COVID-19 junto con la documentación exigida, el banco tendrá un plazo de 15 días para su implementación.

Se podrán presentar solicitudes hasta quince días después del fin de la vigencia del Real Decreto-Ley 8/2020.

¿Qué efectos tiene la concesión de la moratoria hipotecaria?

La moratoria conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.

Durante el periodo de vigencia de la moratoria el banco no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.

Artículo 14 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo

Además, en todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica recogidos por el Real Decreto-ley mencionado, no se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria.

Esta inaplicabilidad de intereses no será hará extensiva a deudores o contratos distintos de los regulados en el Real decreto-ley señalado.

Artículo 15 del Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo

¿Qué opciones existen si no reúnes las condiciones necesarias para pedir la moratoria de hipotecas por el coronavirus?

Las personas que se encuentren en la situación de NO reunir las condiciones necesarias exigidas por la ley para pedir la moratoria hipotecaria, contarían con dos alternativas:

1. Solicitar carencia hipotecaria.

A grandes rasgos, la carencia hipotecaria permite al interesado, durante un tiempo (que podría llegar hasta plazos de 18 o 24 meses, según el banco), pagar menos cada mes por dicha hipoteca, lo cual también tendrá que gestionarse directamente con la entidad bancaria que corresponda.

 Las carencias pueden ser de dos tipos:

  • Carencia total: con esta modalidad, no se paga nada, ni capital ni intereses. (No se paga nada).
  • Carencia parcial: solo se pagan los intereses al banco, pero no tendrán que devolverse las cantidades relativas al capital mientras dure este período.

Para poder solicitar una carencia hipotecaria,  la misma debería recogerse expresamente, como posibilidad, en el propio contrato, aunque no existe ningún obstáculo para que en el caso de que no constara, se pudiera negociar el banco.

2. Ampliar el plazo de amortización de tu hipoteca.

La ampliación del plazo de amortización de una hipoteca permite reducir la cuota que se paga cada mes, por lo que esta opción puede convertirse en una alternativa más, para aquellas personas que no pueden acogerse a la moratoria hipotecaria por COVID-19.

Debemos destacar que esta posibilidad de ampliación del plazo de amortización tiene algún inconveniente a tener en cuenta:

  • Aumentar el plazo de amortización también implicará el aumento de los intereses que tendrán que pagarse al banco.

El aumento del plazo de amortización implicará una novación de la hipoteca (es decir, un cambio de condiciones), lo que se traduce en gastos: costes notariales y de registro (que están bonificados por ley), comisión por novación que podría aplicar el banco y que tiene un límite máximo del 0,1% del capital que esté pendiente de amortizar.

Documentos relacionados: