Estudio económico

Para aforontar la compra de una vivienda se puede optar por distinas FORMAS DE PAGO, según nuestras circunstancias:

• Ahorros propios: sería lo ideal, pero no suele lo frecuente, puesto que lo más habitual es que no se cuente con suficientes recursos económicos para hacer frente a las cantidades que supone adquirir una vivienda.
• Financiación externa; aquí encontramos diferentes fórmulas que pueden ser más o menos costosas, según el tiempo, las circunstancias, el sujeto o entidad que proporcione dicha financiación:
  
  • préstamo gratuito (es decir, el familiar o amigo que nos deja el dinero a coste cero),
  • préstamo oneroso (el que te da un banco o entidad de crédito con unos intereses, también denominado PRÉSTAMO HIPOTECARIO si se establece una hipoteca como garantía).

Para el caso de que sea necesaria financiación bancaria es muy importante tener en cuenta factores como la estabilidad en el trabajo y los recursos económicos de los que vamos a disponer para hacer frente al pago periódico del préstamo, así como las distintas condiciones que nos pueden ofrecen las diferentes entidades financieras.

A pagar por el comprador:

1. IVA: en el caso de primeras transmisiones, es decir, al comprar una vivienda nueva.

Los tipos impositivos establecidos actualmente se aplican:

• El tipo reducido del 4%. Se aplica sobre el importe escriturado de la vivienda nueva en primera transmisión cuando esté calificada como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. (Artículo 91 apartado Dos punto 6 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido).

Se aplica igualmente este tipo reducido del 4% a los garajes (siempre que no excedan de dos) y anexos que estén situados en el mismo edificio y se transmitan conjuntamente con la vivienda.

• El tipo reducido del 10%. Se aplica sobre el importe escriturado de la vivienda nueva en primera transmisión en los restantes casos de vivienda con protección y en la vivienda libre. (Artículo 91 apartado Uno punto 7 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido).

Se aplica igualmente este tipo reducido del 10% a los garajes (siempre que no excedan de dos) y anexos que estén situados en el mismo edificio y se transmitan conjuntamente con la vivienda.

• El tipo general del 21%. Se aplica sobre el importe escriturado del local comercial en primera transmisión aun cuando parte del mismo de destine a vivienda.

Este tipo impositivo del 21% se aplicará a las plazas de garaje que se transmitan con la vivienda cuando excedan de dos.

2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: en el caso de segundas o posteriores transmisiones, es decir, al comprar una vivienda seminueva o usada.

Los tipos de gravamen establecidos actualmente son:

• Con caracter general, el 9%, a las transmisiones de inmuebles y a la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos (con excepción de los derechos reales de garantía).
• Tipo reducido del 6%, a las transmisiones de inmuebles que tengan por objeto la adquisición de la primera vivienda habitual, siempre que el valor real de la vivienda no exceda de 180.000 euros y se cumplan las siguientes condiciones:
  • Que la adquisición se financie en más del 50% mediante préstamo hipotecario sobre el inmueble adquirido, y que además la adquisición de la vivienda y la concertación del préstamo hipotecario se realicen en la misma fecha.
  • Que el valor real de la vivienda sea igual o superior al valor asignado a la misma en la tasación realizada a efectos de la mencionada hipoteca.
• Tipo reducido del 4%, a las transmisiones de bienes inmuebles en las que se cumplan los siguientes requisitos:
  • Que sea aplicable la exención del impuesto al vendedor por tratarse de las segundas o posteriores transmisiones de bienes inmuebles, incluidos los terrenos en los que se encuentran, cuando se entreguen después de finalizada su construcción o rehablitación (apartado 22 del artículo 20. Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido). 
  • Que el adquirente sea sujeto pasivo del impuesto sobre el Valor Añadido, actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesional y tenga derecho a la deducción total del Impuesto sobre el Valor añadido soportado por tales adquisiciones, tal y como se dispone en el artículo 20. Dos de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre.
  • Que no se haya producido por parte del promotor de la actuación la renuncia a la exención aplicable, cuando se trate de las segundas o posteriores transmisiones de bienes inmuebles, incluidos los terrenos en los que se encuentran, cuando se entreguen después de finalizada su construcción o rehabilitación, prevista en el artículo 20. Dos de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre.

Enlaces de interés:

Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Ley 8/2013, de 21 de noviembre, de Medidas Tributarias de Castilla-La Mancha.

A pagar por el vendedor:

1. Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que corresponde a la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. Se grava el aumento de valor que ha tenido el suelo durante el tiempo que una persona ha sido propietaria de la vivienda. Hay que liquidarlo cuando se vende la vivienda. 
   • Lo fija el Ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre la vivienda.
   • Se calcula aplicando el porcentaje impositivo fijado por la administración local a la base imponible del terreno establecida como valor catastral y teniendo en cuenta el número de años que se ha tenido en propiedad.
2. IRPF, siempre que él vendedor obtenga una ganancia o pérdida patrimonial deberá incluirla también en su declaración anual de la renta.

Notaría: los gastos de Notaría son lo que se derivan de la intervención del Notario dando fe que se ha llevado a cabo la operación de compraventa. Las partes son libres de elegir el profesional que prefieran. La ley fija unos aranceles según el valor de la compraventa y del servicio a prestar. Para una vivienda de 120.000 euros, el coste será de unos 390 euros, de acuerdo con el Consejo General del Notariado.

Registro de la Propiedad: los gastos de Registro corresponden a los costes de inscripción de la compraventa de la vivienda. Este trámite es voluntario “pero muy recomendable”, por la seguridad jurídica que ofrece al comprador. Para una vivienda de unos 100.000 euros, el precio puede rondar los 200 euros, impuestos incluidos. También en este caso depende de las características de la propiedad, la ubicación y otras variables, y se aplican aranceles fijados por ley, en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

Tasación: la regulación del mercado hipotecario (Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario), obliga a valorar la vivienda a adquirir por una sociedad de tasación antes de autorizar un préstamo hipotecario, tiene efecto jurídico y determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Por esta razón, sólo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco de España. El precio se barema en función del valor de tasación de la vivienda.

Honorarios del agente inmobiliario, si lo hubiera.

Se debe tener en cuenta que para el caso de obtener un préstamo hipotecario para el pago de la vivienda la entidad bancaria nos podrá obligar a suscribir una serie de productos financieros de garantía (seguro de vida, domiciliación de nómina, etc).

Además, si se trata de una vivienda en régimen de propiedad horizontal (integrada en un bloque de pisos), se estará obligado a la suscripción de un seguro de hogar.

Enlaces de interés:

Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario