El inicio del proceso de rehabilitación comienza cuando la propiedad del inmueble se dirige a un técnico competente para conocer cual es el estado de la edificación así como las actuaciones que, como consecuencia de ello, se proponen. Reconocer el estado de un inmueble, establecer un diagnóstico y proponer las actuaciones de rehabilitación necesarias son funciones que sólo pueden ser asumidas por técnicos con la titulación profesional y académica habilitante a tales efectos. En materia de rehabilitación, y más concretamente en lo que afecta a edificios de uso residencial, la Ley de Ordenación de la Edificación establece que las titulaciones habilitadas son las de arquitecto y arquitecto técnico.
Una vez dispongamos de la información relativa al estado del inmueble, es cuando debemos definir qué tipo de intervención vamos a llevar a cabo, ya que ello condicionará aspectos futuros del proceso de rehabilitación como puede ser la documentación técnica, el técnico competente o la licencia de obras.
Los tipos de intervenciones de rehabilitación a estos efectos son dos básicamente:
En cada municipio será la ordenanza municipal y Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), los que establezcan la delimitación para considerar una actuación como obra mayor u obra menor, no obstante y por lo general las obras mayores, son las que afectan a las estructuras o elementos comunes del inmueble, las relacionadas con la protección contra incendios, y en contraposición, las obras menores son obras más sencillas en cuanto a técnica y también, de menor cuantía económica.
La documentación técnica necesaria para realizar una rehabilitación serán los proyectos o las memorias valoradas, siendo en ambos casos el conjunto de documentos que define el alcance de las obras y la justificación técnica de las soluciones propuestas, de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa aplicable, utilizándose un documento u otro en función de la tipología de la obra y el alcance de la actuación.
La mayoría de las actuaciones de rehabilitación requieren la redacción de un proyecto técnico. En general quedan exentas de esta obligación las obras menores, es decir, aquellas obras que no actúen sobre elementos estructurales y las obras derivadas de una orden de ejecución, si en el contenido de la misma no se recoge esta obligación. El arquitecto es el técnico competente para redactar los proyectos exigibles en estos supuestos.
En el supuesto de las obras menores en las que no se requerirá proyecto técnico, este será sustituido por una memoria valorada, para cuya redacción serán competentes arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros de edificación.
La documentación técnica que sirva de soporte a la rehabilitación debe contener una descripción fiel del estado previo a la intervención en el edificio o vivienda, y el estado final propuesto, reflejando las zonas objeto de actuación y los métodos de intervención, una valoración económica del coste de las mismas, justificación del cumplimiento de la normativa vigente y la definición de las obras con el detalle suficiente para que puedan ser interpretadas inequívocamente durante su ejecución.
Las obras de rehabilitación de edificios o viviendas están sujetas a la obtención de una licencia urbanística, según lo establecido en el Decreto Legislativo 1/2010, de 18/05/2010, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
- El procedimiento se iniciará a instancia del interesado, a cuya solicitud deberá acompañar:
- Memoria indicativa de la finalidad y el uso de las obras proyectadas.
- Documentación técnica suscrita por el técnico competente.
- Además de los trámites que se determinen en las Ordenanzas municipales, deberán cumplimentarse los siguientes trámites:
- Comunicación a las Administraciones afectadas para que en el plazo de un mes emitan informe sobre los aspectos de su competencia.
- Informe técnico sobre la adecuación del proyecto a la legalidad urbanística y a las normas de edificación y construcción.
- Informe jurídico.
- Los demás trámites y diligencias que sean necesarios.
- La resolución sobre la solicitud deberá notificarse al interesado dentro del plazo máximo establecido en las Ordenanzas Municipales que en ningún caso podrá ser superior a dos meses.
La dirección de las obras por técnicos facultativos es obligatoria para la ejecución de las actuaciones que requieren proyecto, es decir, aquellas consideradas obras mayores.
Se contituye del siguiente modo:
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Director de obra: Es el técnico que dirige el desarrollo de la obra de conformidad con el proyecto que la define, la licencia y demás autorizaciones preceptivas. Su titulación habilitante será la de arquitecto.
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Director de la ejecución de la obra: Es el técnico que asume la función de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de la edificación. Su titulación habilitante será la de arquitecto técnico o ingeniero de edificación.
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Coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución: Es el técnico designado que asume las funciones recogidas en el artículo 9 del Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y de salud en las obras de construcción, referentes a la coordinación en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra en aquellos casos en que sea necesaria su designación. En los supuestos que no sea necesaria la designación del coordinador, estas funcioens podrán ser asumidas por la dirección facultativa. Su titulación habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero de edificación.
Una vez redactado el proyecto de ejecución, la propiedad del inmueble debe solicitar ofertas a diferentes empresas constructoras, a los efectos de seleccionar aquella que considere más adecuada a sus intereses.
El contrato con la empresa adjudicataria debería recoger entre otros los siguientes aspectos:
- Definición de las obras a ejecutar
- Precio de las obras ajustándose las mediciones del proyecto
- Plazo de ejecución de las obras
- Forma de pago
- Retenciones
- Periodicidad de las certificaciones
- Control de calidad establecido
- Retrasos por fuerza mayor
- Penalización por retrasos imputables a la empresa
- Aprobación de precios contradictorios
- Ampliación de presupuestos
- Recepción de las obras
- Resolución del contrato por incumplimiento
La ejecución de las obras se desarrollará en las siguientes fases:
- Inicio:
Las obras sólo pueden iniciarse una vez obtenida la correspondiente licencia .
- Control y ejecución:
- Las obras deben ejecutarse con sujeción al proyecto y a sus eventuales modificaciones.
- Las órdenes e instrucciones, así como las incidencias de la construcción deberán recogerse en el Libro de Órdenes y Asistencias.
- Las modificaciones del proyecto original que puedan surgir durante la ejecución de las obras deben ser autorizadas por la propiedad, precisando, en su caso, la documentación necesaria para la tramitación de la modificación de la licencia inicial si implicaran una alteración sustancial de las actuaciones previstas.
- Fin de las obras:
La finalización de las obras se reflejará en un acta de recepción, firmada por la propiedad y el constructor, donde como mínimo se hará constar:
- La fecha del Certificado Final de Obra.
- El coste final de la ejecución material de la misma.
- La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas.
Al acta de recepción se adjuntará el Certificado Final de Obra suscrito por la dirección facultativa.
