Preguntas frecuentes sobre Vivienda

Pasado un mes desde la finalización del contrato, comprobado el estado del inmueble y el pago de los suministros, el propietario puede solicitar el reingreso de la fianza al organismo correspondiente para devolver la cantidad al inquilino. En caso de demora se podrían reclamar intereses legales.

• La identidad de los contratantes
• Identificación de la finca.
• Duración de dicho contrato.
• Renta inicial.
• Cláusulas pactadas.

El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones en las que se contrató, salvo que sean culpa del inquilino. 

Las pequeñas reparaciones que sean por el desgaste normal de la vivienda corren a cargo del inquilino.

Con la publicación del RD 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquileres se modifica de nuevo la ley de arrendamientos urbanos de 1964:

Los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019: 

El plazo de duración será pactado libremente por las partes.

Se entenderá que se celebran por un año como mínimo, si en el contrato no se dice nada respecto a su duración. Si se pacta un plazo inferior al año se considera un contrato de temporada. 

Si el tiempo que se pacta es menor de cinco años (si el arrendador es una persona física) o inferior a siete (si el arrendador es persona jurídica), se prorrogará OBLIGATORIAMENTE (si el inquilino no avisa al arrendador su voluntad de no renovar con treinta días de antelación) por plazos anuales, hasta una duración mínima de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica.

NO se prorrogarán obligatoriamente si al momento de la firma del contrato se hizo constar la necesidad que tuviera el arrendador de ocupar la vivienda antes de que pasen cinco años.

Una vez transcurridos como mínimo los cinco años o siete si el arrendador es persona jurídica, y no se hubiera notificado la no renovación (el arrendador tiene que notificar su voluntad de no renovarlo con cuatro meses de antelación y el arrendatario tiene que notificar su voluntad de no renovar con una antelación de dos meses), el contrato se prorrogará OBLIGATORIAMENTE por plazos de un año hasta un máximo de tres.

Los contratos celebrados desde el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019:

El plazo de duración será pactado libremente por las partes.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior. 

Si la duración que se pacta, fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará OBLIGATORIAMENTE por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. 

Los contratos celebrados desde el 1 de enero de 1995 hasta el 5 de junio de 2013

El plazo de duración será pactado libremente por las partes.

Si la duración que se pacta, fuera inferior a cinco años, se prorrogará OBLIGATORIAMENTE por plazos anuales hasta una duración mínima de cinco, salvo que el arrendatario comunique su voluntad de no renovarlo con treinta días de antelación.

1. En contratos firmados hasta el 5 de junio de 2013: se puede cancelar anticipadamente siempre que se haya permanecido en alquiler al menos cinco años, pero debe comunicarse por escrito al arrendador dos meses antes. Independientemente, el propietario puede reclamar en los tribunales una compensación por los perjuicios causados.
2. En contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013: el inquilino puede desistir si han transcurrido seis meses desde la firma, comunicándolo al arrendador con al menos 30 días. Por otro lado, existe la posibilidad de que el contrato establezca el pago de una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año pendiente de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año se calculan proporcionalmente.

Desde el 1 de junio de 2013, el propietario de la vivienda deberá disponer de un Certificado de eficiencia energética y ponerlo a disposición de los arrendatarios mediante la entrega de una copia de dicho certificado.

• Notaría: Gastos notariales por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Varían según el importe del inmueble; y si además de la escritura de compraventa fuera necesaria una escritura de hipoteca.
• Registro de la Propiedad: Honorarios generados por inscribir la compraventa y, si se pide préstamo, la hipoteca en el Registro de la propiedad. Varían según el precio del inmueble.
• Impuestos: Si es vivienda nueva, el Impuesto sobre el Valor Añadido y si es segunda transmisión, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Además en ambos casos se aplicaría el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• Gastos bancarios: Caso de solicitar un préstamo hipotecario, habrá que tener en cuenta los gastos financieros de la concesión del préstamo, de la gestoría del banco, así como de la tasación del inmueble.
• Plusvalía municipal: Impuesto que fija el Ayuntamiento donde se ubica el inmueble por el incremento de valor del mismo.

Los gastos de la transmisión se puede acordar que sean por cuenta del comprador, (en cualquier caso, el vendedor estará obligado a hacer frente a la plusvalía municipal). Y si se acuerda que los mismos son según Ley, se abonan de la siguiente forma:

1. Vendedor:

• Notaria (salvo los gastos de la primera copia de la escritura)

• Plusvalía municipal (la misma se calcula en función del valor del suelo que figura en el IBI).

2. Comprador:

• Gastos de notaría relativos a la primeria copia de la escritura. 

• ITP y AJD (si hay escritura de hipoteca, este lo pagará el banco)

• Registro de la propiedad. (si hay escritura de hipoteca, lo pagará el banco y la cancelación de hipoteca el cliente)

1. El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA); 10% del importe de la compraventa.
2. Si se suscribe una hipoteca hay que añadir el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD); este se genera por la firma en el notario y su inscripción en el registro. En Castilla La Mancha es el 1,5% de la compraventa.

1. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la venta de inmuebles para las viviendas de segunda mano. En Castilla La Mancha el tipo general es el 9%.
2. Si se suscribe una hipoteca hay que añadir el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD); este se genera por la firma en el notario y su inscripción en el registro. En Castilla La Mancha es el 1,5% de la compraventa.

El Certificado de Eficiencia Energética es un documento redactado por un técnico competente, que incluye información sobre las características energéticas de un inmueble, calificando el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética de un edificio.

Este certificado resulta obligatorio, salvo excepciones, para cualquier operación de compraventa o alquiler de un inmueble.

La Junta de Castilla La Mancha tiene un Programa de Asistencia, Asesoramiento e Intermediación Hipotecaria para asesorar a las familias que se encuentren en situaciones de dificultades en el pago de la hipoteca.

1. Unanimidad

Será necesaria para la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

2. Mayoría cualificada

Harán falta tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen tres quintas partes del total de cuotas de participación para:

• Establecimiento o supresión de algún servicio común del edificio, como el ascensor, portero, servicio de vigilancia, servicio de limpieza, servicio de jardinería, equipos o sistemas para mejorar la eficacia energética o hídrica del edificio o cualquier otro servicio común. Incluso en el caso de que suponga modificar los Estatutos de la Comunidad.
• Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.
• El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de vivienda de oferta turística, suponga o no modificación de los estatutos, 
• El acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice actividad turística siempre que estas modificaciones no supongan un incremento mayor del 20%.

Hará falta una tercera parte de los propietarios que a su vez representen la tercera parte de las cuotas de participación para:

• La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.
• Instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
• infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
• El costo de las instalaciones acordadas no podrá ser repercutido sobre los propietarios que no hayan votado a favor. Si, con posterioridad, solicitasen el acceso a estos servicios, podrá ser autorizado si abonan la parte del coste actualizado que les hubiera correspondido abonar en el momento de la instalación.

3. Mayoría simple

Se refiere a la mayoría del total de propietarios que existen en el edificio, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de participación en la que se encuentra dividida la Comunidad si la junta se celebra en primera convocatoria, y mayoría de los presentes si la junta se celebra en segunda convocatoria. Es necesaria para:

• Obras o establecimiento de nuevos servicios comunes para la supresión de barreras arquitectónicas, aunque haya que modificar los Estatutos o el Título Constitutivo de la Comunidad.
• Para el resto de acuerdos.

4. Mayorías necesarias para la instalación de ascensor

• Para instalar un ascensor en un edificio de viviendas debe conseguirse, según el caso, distintas mayorías por parte de la Comunidad de Propietarios:
• Con carácter general, la instalación de un ascensor, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
• Sin embargo, si la realización de obras o el establecimiento del nuevo ascensor tiene por finaldad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
• Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior,cuyo importe total no exceda, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
• En todos los casos, una vez alcanzado el acuerdo por la Junta, todos los propietarios están obligados al pago de los gastos, en función del coeficiente o la cuota de participación.