Calificación / Declaración
La calificación es el procedimiento por el que se declara la protección pública de las viviendas en Castilla-La Mancha y se establece su régimen legal.
Existen dos tipos de calificación:
- La calificación o declaración se efectuará por promociones completas o bien por cada edificio o conjunto inmobiliario con zonas comunes, en los que exista continuidad en la edificación, que están acogidos o deban acogerse al régimen de propiedad horizontal regulado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.
- Las promotoras deberán obtener la calificación o declaración provisional previamente a la venta, adjudicación o alquiler de las viviendas con protección pública incluidas en la promoción, y la calificación o declaración definitiva tras la terminación de las obras y previamente a la inscripción registral de la declaración de obra nueva terminada.
Calificación provisional
Los promotores de viviendas con protección pública deberán presentar en la Delegación Provincial de la Consejería de Fomento de la provincia donde se vaya a llevar a cabo la promoción, solicitud de calificación y/o declaración provisional, que tendrá consideración de trámite inicial, acompañada de los siguientes documentos
- Los que acrediten la personalidad del solicitante y en su caso la representación que ostente.
- Compromiso de cumplir con los requisitos establecidos en el presente Decreto y en la normativa específica para cada clase de vivienda con protección pública, en su caso.
- Licencia municipal de obras si la hubiere o solicitud de la misma. A esta última se deberá acompañar cédula urbanística o certificado expedido por el Ayuntamiento, en el que se consigne la calificación urbanística de los terrenos y su dotación de servicios, conforme a lo dispuesto en la ordenación territorial y urbanística.
- Certificado del Registro de la Propiedad de la titularidad del dominio de los terrenos y de la libertad de cargas o gravámenes que puedan representar un obstáculo económico, jurídico o técnico para el desarrollo del proyecto, salvo aquellas constituidas en garantía de los préstamos para la adquisición del suelo, o para la construcción de las viviendas. En el caso de que el solicitante no sea el propietario de los terrenos acompañará además escritura pública de promesa de venta otorgada a su favor o el título que le faculte para construir sobre los mismos.
- Proyecto básico visado por el Colegio Oficial de Arquitectos, que deberá cumplir la normativa en materia de accesibilidad. En las promociones de viviendas de precio tasado, en lugar de dicho proyecto se presentará certificado expedido por el redactor del proyecto objeto de licencia, en el que se especifiquen los metros cuadrados útiles de las viviendas y de sus anejos, en su caso, así como el cumplimiento de la normativa en materia de accesibilidad, identificándose las viviendas y plazas de garaje destinados a satisfacer la demanda del colectivo de personas con movilidad reducida permanente, conforme a lo establecido en el Decreto 158/1997, de 2 de diciembre.
Calificación definitiva
Los promotores de viviendas con protección pública dispondrán de un plazo de treinta meses, a partir de la obtención de la calificación y/o declaración provisional, para presentar la solicitud de calificación y/o declaración definitiva. Cuando se trate de promociones a ejecutar por fases, la primera de ellas gozará del plazo arriba mencionado, mientras que las demás fases dispondrán de un plazo de veinticuatro meses desde la iniciación de cada una de ellas para presentar la solicitud de calificación y/o declaración definitiva correspondiente. La solicitud de calificación y/o declaración definitiva de viviendas con protección pública, deberá ir acompañada de los siguientes documentos
- Licencia municipal de obras, si no se presentó anteriormente.
- Documentación de la obra ejecutada definida en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. En las promociones de viviendas de precio tasado bastará la presentación de un certificado del arquitecto director de las obras, en el que se acredite que las superficies útiles de las viviendas construidas, así como la de sus anejos, se corresponden con las reflejadas en la declaración provisional.
- Justificación de haberse practicado en el Registro de la Propiedad la inscripción de la escritura declarativa de obra nueva en construcción y división en propiedad horizontal, en su caso.
- Licencia de primera ocupación o certificado acreditativo de la terminación y disposición para el correcto uso de las obras de edificación, las de urbanización y de los correspondientes servicios, indicando que todas ellas están recogidas en el proyecto de ejecución final.
- Contratos de compraventa o títulos de adjudicación suscritos con los adquirentes o adjudicatarios para su visado por la Delegación Provincial de la Consejería de Fomento en los que expresamente se fije el precio de venta o adjudicación, salvo en el supuesto de que hubiesen sido visados anteriormente como consecuencia de haberse entregado cantidades a cuenta del precio de la vivienda por parte de los adquirentes o adjudicatarios.
- Justificación de que se cumplen los requisitos establecidos en la normativa sobre accesibilidad y eliminación de barreras.
Percibo de cantidades a cuenta
La percepción de cantidades anticipadas por los promotores o gestores durante el período de la construcción, una vez otorgada la calificación y/o declaración provisional, requerirá la previa autorización de las Delegaciones Provinciales de Fomento, debiéndose cumplir las siguientes condiciones:
- Contrato de seguro conforme a lo establecido en la disposición adicional 1ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre,de Ordenación de la Edificación.
- Ser propietario de los terrenos o, de no ser así, acreditar el derecho que faculte al promotor para realizar la construcción.
- Que el número de futuros adquirentes no sea mayor que el de las viviendas declaradas o calificadas provisionalmente.
- Que las cantidades anticipadas se apliquen únicamente a la construcción de las viviendas, siendo ingresadas en cualquier establecimiento bancario o Caja de Ahorro a disposición del promotor, con distinción de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al mismo.
- Que en los contratos que otorguen para formalizar las entregas a cuenta se haga constar de manera indubitada la cuantía de las mismas, los plazos en que han de ser satisfechas, la cuenta especial de la entidad bancaria o Caja de Ahorros en que ha de verificarse el ingreso y la garantía que haya sido constituida por el promotor de acuerdo con el Contrato de seguro.
Preguntas frecuentes
¿Qué sucede si me deniegan la calificación y/o declaración definitiva?
La denegación de la calificación y/o declaración definitiva por causa imputable al promotor determinará, además del inicio de las actuaciones legales que puedan proceder contra el promotor, que los adquirentes o adjudicatarios de las viviendas puedan optar entre:
Resolver el contrato o título con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses que procedan conforme a lo establecido en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, modificada por la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre.
Solicitar de la Delegación Provincial de la Consejería de Fomento, en el plazo de tres meses desde la denegación de la calificación y/o declaración definitiva, la rehabilitación del expediente a su favor, siempre que las deficiencias sean subsanables y medie contrato de compraventa o título de adjudicación o cantidades entregadas a cuenta. En este caso el adquirente o adjudicatario se comprometerá a terminar las obras o a subsanar las deficiencias que impidieron la obtención de la calificación y/o declaración definitiva dentro del plazo que a tal efecto sea fijado por la Delegación Provincial.
Del precio final de venta o adjudicación de la vivienda a abonar al promotor, se deducirán las cantidades invertidas por los adquirentes o adjudicatarios en las obras necesarias para la obtención de la calificación y/o declaración definitiva.
¿Se puede modificar la calificación provisional o definitiva de las viviendas protegidas para venta?
Se podrá modificar la calificación provisional o definitiva de las viviendas protegidas para venta, procedentes de promociones de viviendas protegidas acogidas a financiación de los Planes de Vivienda, como vivienda protegida en alquiler. Esta recalificación no afectará al préstamo convenido, otorgado en su día y no legitimará la obtención de nuevas ayudas estatales, si bien, conllevará para las viviendas recalificadas, la adopción del régimen de vivienda protegida y condiciones propias de su uso para alquiler, y para el propietario, la asunción de las obligaciones y responsabilidades propias de este tipo de cesión, de conformidad con el régimen jurídico vigente.
¿Existe algún requisito previo a la a la concesión de la calificación y/o declaración definitiva?
Previamente a la concesión de la calificación y/o declaración definitiva solicitada, en aquellas promociones para las que sea preceptiva la presentación del proyecto, la Delegación Provincial de la Consejería de Fomento llevará a cabo una inspección ocular de las obras realizadas, al objeto de comprobar el cumplimiento de los requisitos exigidos a las viviendas con protección pública, así como la adecuación entre el proyecto y la obra efectivamente realizada. En esta inspección se comprobará el cumplimiento de la normativa sobre accesibilidad y eliminación de barreras.
¿Cómo se hará la concesión de la calificación y/o declaración definitiva?
Mediante resolución motivada en la que constará además de los datos establecidos para la calificación y/o declaración provisional, lo siguiente:
Datos registrales de la promoción y de cada una de las viviendas.
Fecha de calificación y/o declaración provisional y de terminación de las obras.
Limitaciones a las que quedan sujetas las viviendas y demás datos o circunstancias que por aplicación de las normas vigentes deban constar.
Se identificarán convenientemente las viviendas y plazas de garaje destinados a satisfacer la demanda del colectivo de personas con movilidad reducida permanente, conforme a lo establecido en el Decreto 158/1997, de 2 de diciembre.
¿Qué sucede si la promoción se ha realizado por fases?
Cuando la promoción se haya efectuado por fases, cada fase será objeto de una calificación y/o declaración definitiva.
Si necesitas más información, puedes contactar con nuestras Delegaciones Provinciales:
- Albacete: dp.fomento.ab@jccm.es
- Ciudad Real: dp.ciudadreal.fomento@jccm.es; serviciovivienda.cr@jccm.es
- Cuenca: dpcuenca.cfomento@jccm.es
- Guadalajara: serviciovivienda.gu@jccm.es
- Toledo: dp.fomento_to@jccm.es
Si prefieres atención presencial, solicita cita previa para que podamos garantizarte el mejor servicio:
Trámites
Autorización de venta de viviendas protegidas
Si eres propietario o promotor de una Vivienda Protegida y estás interesado en venderla, debes solicitar autorización para poder hacerlo.
Calificación / Declaración provisional de vivienda de protección pública
Las personas promotoras deberán obtener la calificación o declaración provisional previamente a la venta, adjudicación o alquiler de las viviendas de protección pública incluidas en la promoción.
Calificación / Declaración definitiva de vivienda de protección pública
Reconocimiento de que la promoción de viviendas reúne las condiciones exigidas por la normativa vigente para ser consideradas como viviendas de protección pública y que han sido construidas de acuerdo con la declaración/calificación provisional otorgada.
Autorización percibo de cantidades a cuenta
Autorizar a las personas promotoras de viviendas de protección pública a percibir cantidades anticipadas de los futuros adquirentes antes de que éstos escrituren la vivienda a su nombre.